Habitat coopératif écologique et solidaire : mise en place du bail réel solidaire pour les propriétaires occupants

Introduction

Face à la crise du logement, aux inégalités sociales et aux enjeux environnementaux, l’habitat coopératif écologique et solidaire se présente comme une solution innovante pour répondre aux défis du XXIe siècle. Parmi les outils juridiques permettant de favoriser cette démarche, le bail réel solidaire (BRS) constitue un levier efficace pour les propriétaires occupants. Comment mettre en œuvre ce dispositif ? Quels sont ses avantages et ses limites ? Cet article vous propose de découvrir les enjeux et les modalités de mise en place du BRS dans le cadre d’un habitat coopératif écologique et solidaire.

Le bail réel solidaire : un outil juridique au service de l’habitat coopératif écologique et solidaire

Le bail réel solidaire est un dispositif légal créé par la loi ALUR en 2014. Il s’agit d’un contrat entre une structure dite « organisme de foncier solidaire » (OFS) et un propriétaire occupant, qui permet à ce dernier de bénéficier d’un droit réel sur un logement pour une durée déterminée (entre 18 et 99 ans), tout en étant dissocié du foncier.

L’OFS est généralement une association ou une coopérative à but non lucratif, dont la mission est de promouvoir l’habitat coopératif écologique et solidaire. Il achète les terrains et les met à disposition des propriétaires occupants via le BRS, favorisant ainsi l’accès au logement pour des ménages aux ressources modestes et la réalisation de projets d’habitat innovants en termes d’écologie et de solidarité.

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Mise en place du bail réel solidaire : étapes et démarches à suivre

Pour mettre en place un BRS dans le cadre d’un habitat coopératif écologique et solidaire, plusieurs étapes doivent être respectées :

  • Création ou identification d’un organisme de foncier solidaire, qui sera le porteur du projet et l’interlocuteur privilégié des futurs propriétaires occupants. Ce peut être une structure existante ou spécifiquement créée pour l’occasion.
  • Acquisition des terrains par l’OFS, qui devra veiller à ce qu’ils soient adaptés aux besoins du projet (localisation, superficie, contraintes environnementales…).
  • Rédaction du contrat de bail réel solidaire, qui déterminera les droits et obligations des parties (OFS, propriétaires occupants), ainsi que les modalités d’accès au logement (plafonds de ressources, prix de vente…).
  • Signature du BRS entre l’OFS et les propriétaires occupants, formalisant leur engagement réciproque en faveur de l’habitat coopératif écologique et solidaire.

Il est également important de prévoir des dispositions spécifiques dans le BRS pour garantir la pérennité du projet, comme la mise en place d’une gouvernance collective ou la participation des habitants à la gestion de leur cadre de vie.

Avantages et limites du bail réel solidaire pour les propriétaires occupants

Le BRS présente plusieurs avantages pour les propriétaires occupants :

  • Un accès facilité au logement : en dissocier le foncier du bâti, le BRS permet de réduire le coût d’acquisition pour les ménages aux ressources modestes. De plus, les prix sont encadrés par l’OFS, ce qui limite les risques de spéculation immobilière.
  • Un cadre propice à l’habitat coopératif écologique et solidaire : en confiant la gestion du foncier à une structure dédiée, le BRS favorise la mise en œuvre de projets collectifs et durables, fondés sur des valeurs d’écologie et de solidarité.
  • Une protection juridique renforcée : en tant que droit réel, le BRS offre une sécurité comparable à celle de la pleine propriété, tout en étant soumis à un régime juridique spécifique (droits de mutation, fiscalité…).
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Néanmoins, il convient également de prendre en compte certaines limites :

  • Une cession du logement encadrée : en vertu du BRS, les propriétaires occupants ne peuvent vendre leur bien qu’à des ménages respectant les critères d’éligibilité fixés par l’OFS. Cette contrainte peut être perçue comme une atteinte à la liberté de disposer de son bien.
  • Une méconnaissance du dispositif : malgré son potentiel, le BRS reste encore peu connu et peu utilisé en France, notamment en raison de sa complexité juridique et de la difficulté à trouver des OFS compétents et disponibles.

Conclusion

Le bail réel solidaire constitue un outil juridique prometteur pour favoriser l’émergence d’habitats coopératifs écologiques et solidaires. En facilitant l’accès au logement pour les ménages modestes et en soutenant des projets innovants, il contribue à répondre aux défis sociaux et environnementaux du XXIe siècle. Toutefois, sa mise en œuvre nécessite une mobilisation collective et une meilleure connaissance du dispositif, tant par les acteurs publics que privés.